[부동산]코로나 팬데믹에 서울 집값도 폭락?

오늘도 좋은 정보 가지고 왔습니다.

3월 13일 기준 정보입니다.

성선화 기자님 투자레터입니다.

 

 

 

 

 

부동산투자는 감이 아니다. 정확한 통계와 수치로 접근해야 감정의 오류에 빠지지 않는다.

이를 위한 기본전제는 정확한 시세조사이다. 그런데 국내 부동산 시세조사를 하는 두 기관의 가격차가 커서 혼란을 주고 있다.

 

대표적인 사례가 2018년 서울 아파트 가격이다.

KB부동산 리브온 통계에 따르면 상슬률이 13%에 달한다. 반면 한국 감정원 통계에 따르면 6.6%에 불과하다. 이에 관련되어 감정원은 시세 반영을 위해 이후에 통계를 재조정한다고 설명했다.

 

하지만, 부동산 업계 사람들의 얘기는 다르다. 정확한 시장 가격을 반영하지 못한다고 이야기한다.

 

여기서는 KB시세를 기준으로 한다.

 

 

 

드디어 잡을수있을까?

 

유럽 지수 11% 하락

미국 증시 10% 하락

 

역사에 기록될 2020년 03월 12일

 

코로나 사태로 글로벌 주식시장이 역사적인 폭락장을 맞고 있다. 12일 미국 트럼프 대통령이 코로나를 막기 위해 30일 유럽여행금지를 발표한 이후 위와 같은 수치로 폭락하였다.

미국 다우지수는 전날 대비 2342.60 포인트 급락한 2만 1200.62로 장을 마쳤다. 이는 지난 1987년 '블랙 먼데이' 이후 최대 폭락이다.

 

이날 코스피지수도 전날 대비 73.94포인트(3.87%)내린 1834.44로 1800선 가까이 떨어졌다.

 

 

그렇다면 부동산은 괜찮을까?

 

코스피지수는 지난 2월 18일 2225.98포인트 대비 약 17%이상 빠졌다.

이에 집값도 폭락하는 것이 아닌가 하는 불안감이 엄습했다.

특히 지난 2월 18일 이후 한 달 가까이 개인만 홀로 약 9.4조원을 순매수 했다.

 

2월 집값 상승 주춤

 

아직 부동산 시장의 급락세는 감지되지 않고 있고, 지난 2일 기준 서울 아파트 매매가격 상승률이 전주 대비 0.14%로 소폭 상승했다. 하지만 상승폭은 3주 연속 줄고 있다.

 

지난 2월 둘째주와 셋째주 상승률은 각각 0.17%,0.16%였다.

강남구는 0.02%, 서초구는 0.07%는 상승.

 

 

매수자가 갑으로 곧 전환예정

 

아직까지 코로나 여파가 부동산 시장까지 불똥이 튄건 아니지만, 1~2주 내에 매수자 우위시장으로 돌아설것으로 보인다.

시장 분위기를 가늠해 볼 수있는 좋은 잣대(매수우위지수)가 있다. 사려는 사람과 팔려는 사람, 누가 더 갑일까? 시장이 좋을때는 팔려는 사람, 시장이 안 좋을 때는 사는 사람이 갑이다.

시장분위기가 곧 바뀔 것 같다.

 

3월 첫째주 서울 매도우위 지수는 100.9로 전주(103.1)대비 하락했다.

이 지수가 100이상이면 매도자가 100이하이면 매수자가 우위이다.

 

 

올해 집값 15% 추락 전망 그들의 논리는?

 

전세가율 거품 논란

 

전세가율은 매매가 대비 전세금의 비율인데, 이 전세가율을 가격 거품의 잣대로 판단하는 건 가능하다. 전세가가 높다는 건 실거주에 대한 가격이 높다고 볼 수있다.

 

하지만 하락론이 주장하는 적정 전세가율은 70%이다. 전세보증금이 집값의 70%정도는 돼야 거품이 아니라는 논리이다. 

 

적정 전세가율이 70%?

 

그런데 과연 위 수치가 거품의 기준이 될 수 있을까?

 

지난 2009년부터 전국 아파트이 전세가율을 살펴보면 전세가율이 60%넘기 시작하면서 집값이 올랐다.

부동산 침체기 엿던 2009년 ~2013년 까지 전국 아파트 전세가율이 50%였다. 그러다 2014년 전세가율이 60%를 넘고 2015년 70%에 육박하면서 본격적인 대세 상승장이 시작되었다.

따라서 전세가율70%를 거품이 아니라 가격상승의 기준으로 보는 것이 맞다.

 

 

성기자의 생각은?

 

전세가율을 기준으로 거품을 판단하려면 50% 선을 기준으로 하는 게 합리적이다.

 

대출규제로 수요가 줄것

 

그 다음으로 수요 감소를 하락 요인으로 보기도 하는데, 대출규제 때문에 가격이 하락한다는 논리이다. 하지만, 사실 이 대출 규제영향은 이미 9.13대책으로 직격탄을 맞았다. 그 이후 6개월 주춤하다 다시 상승한것이다.

 

대출은 조였지만, 기준금리 인하로 유동성이 더 풍부해졌기 때문이다. 

 

 

반격!!!

 

적어도 4%이상 상승한다.

 

가계소득이 오르면 집값도 오른다.

 

이번엔 상승론의 근거를 들어보자. 올해도 집값이 오른다는 핵심은 임금 인상률이다.

이를 알 수 있는 기준은 PIR(가구소득대비 주택가격 비율)인데, 주택구매능력을 나타내는 주요지표이다.

주택가격을 가구당 연소득으로 나누 배수로 구할 수 있다.

 

2019년 12월 기준 전국의 중간 정도의 평균 주택가격은 2억8042만원으로 중간소득가구 연소득(5149만원)의 5.4배로 조사되었다.

 

성기자 생각?

 

근로자의 연봉 상승률은 집값과 연계하는 부분은 어느 정도 연관성이 있다고 한다. 하지만 이것만으로 집값이 상승한다고 보기에는 부족하다.

 

 

4~5월 조정은 불가피

 

 

부동산 시장이 가격을 결정하는 1차적 요인은 수요와 공급인데, 서울 부동산시장의 경우 2009년 이후 적정 수요 대비 공급이 부족했다. 하지만 단기적으로 올해 3~5월 서울 입주 물량이 많다. 전년대비 230%에 달한다. 물량폭탄때문에 일시적 조정이 불가피하다. 여기에 6월까지 다주택자들에 대한 양도세 면제로 인해 급매들이 나오고 있다.

 

 

 

코로나가 잡을 집값

 

 

부동산 시장 자체로만 놓고 보면 하락보다는 상승 요인이 더 많다.

문제는 코로나 위기이다. 코로나 사태가 연말까지 지속된다면 부동산 시장도 피해갈수 없다.