[부동산] 최악의 시나리오 서울집값 하락과 글로벌 경제위기

[부동산] 최악의 시나리오 서울집값 하락과 글로벌 경제위기

 

 

오늘도 부동산 소식가지고 왔어요.

 

• 아직은 서울 집값 하락 '업뜸'

• 어게인 2008 .. 리먼이 다시 온다면?

• 준비하는 자가 기회를 잡는다. 

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서울집값 떨어졌어? 

 

코로나 위기로 집값이 떨어졌다는 기사가 연일 쏟아지고 있다. 하지만 실제로 현장도 그럴까? 서울 아파트의 경우 급매가 나오긴 했지만 아직 급락세는 아니다. 일부 지역에 나온 급매물은 경기 영향보다는 다주택자에 대한 세금 혜택 축소 영향이 더 크다. 

 

 

과천, 전세 하락 왜?

 

KB 통계상 과천은 전국에서 전세 가겨 하락률이 가장 높은 지역으로 나완다. 실제로 가보면 , 전세가 및 매매가 모두 하락했다. 하지만 경기보다는 다주택자가 보유했던 매물이 세금때문에 시장에 나온것이다.

 

 

잠실 트라지움도 다주택자

 

서울 송파 잠실 트라지움도 급매가 나오긴했지만, 다른곳에 집을 사면서 발생한 일시적 2주택자의 매물이다. 원래 18억 3천만이었떤 전용 85㎡ 물건이 17억 2천만원에 나왔다. 다른 곳에 집을 산 집주인이 잔금을 치르기 위해 급매로 내놓은 것이다. 아직까지 매물은 진정 가격 하락이라기 보다는 다주택자들의 매물 정리라 보는게 맞다.

 

 

수용성, 동탄, 광명 등 아직 급매 업뜸

 

정작 중요한 곳은 수용성(수원, 용인, 성남)과 동탄, 광명등 최근 가격이 급등한 지역일텐데, 이들 지역의 급격한 가격 하락세도 아직 감지되지 않았다. 아직까지 관망세라고 보는 맞다.

 

통계를 봐도 서울의 집값 상승세가 꺾이기는 했지만, 실제로 가격이 떨어진 곳은 나타나지 않고있다. 

지난 16일 기준 KB기준 주간 아파트 매매가격 동향은 전주 대비 0.12% 소폭 상승. 월간 기준으로 봐도 전달 대비 0.51% 올랐다. 

 

 

 

매수자가 갑인 시장

 

하지만 부동산은 금융 시장에 후행하기때문에 이제부터 시작이다. 지난 주부터 매도자가 아닌 매수자가 갑인 시장으로 바뀌었다. KB시세를 보면 지난 16일 기준, 매수 우위 지표는 91.8 로 100이하로 떨어졌다. 이지수가 100이하로 떨어지는 건 매수자가 적고 매매거래가 활발하지 않다는 뜻이다.

 

 

 

4월부터 본격 하락 전망

 

조만간 서울 집값이 하락세로 전활될 것으로 보인다.

 

 

 

 

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어게인 2008?

 

코로나발 경기침체는 2008년 리먼발 금융위기와 맞먹는 타격이 예상된다. 

 

 

 

강남 은마 아파트 10억 시절

 

그때는 지금 강남의 대장주 래미안 퍼스티지가 입주도 안 했고 심지어 미분양까지 났었다. 그 시절 강남 최고 아파트는 대치동 은마 아파트였다. 지금보다 학군이 훨씬 중요했고, 대학 간판이 필요했기 때문이었다. 은마아파트가 10억원대였다. 2008년 4월 국토교통부 실거래가를 보면 84㎡ 의 최고가는 12억 2천만원이었다.

 

 

고점 대비 30% 급락

 

그런데 2008년 9월 글로벌 금융위기가 터진것이다. 미국의 투자은행 리먼 브라더스가 파산 신청을 한 건 2008년 9월 15일이었다. 이때 이후 서브프라임 모기지들이 줄줄이 터지면서 금융위기가 터지고 우리나라도 당연히 영향을 받은 것이다. 2008년 11월 은마아파트가 9억원대로 최고가 대비 3억원정도가 빠졌다. 약 25 %가 하락한 것이다.

 

(리먼사태 : 2008년 09월 15일 미국의 투자은행 리먼브라더스 파산에서 시작된 글로벌 금융위기)

 

 

 

압구정 현대 5억 떡락

 

2006년 최고 22억 9500만원이었던 압구정 현대 6차 144㎡는 2008년 9월 20억 8000원 으로 떨어졌다. 가장 바닥은 2009년 17억 7500만원으로 최고가 대비 무려 5억원이 빠졌었다. ( 지금 시세는 36억원정도 )

 

 

 

1년만에 전고점 회복

 

하지만 우리에게 중요한건 다시 가격이 회복된게 언제냐는 것이다. 리먼 이후 1년 뒤인 2009년 8월 은마아파트는 다시 12억 3천만원을 돌파했다.

 

 

강남에 급매가 나왔다 그런데 살 수있나?

 

아무리 부동산이 폭락한들 일반 서민들이 강남아파트를 살 수있나? 없다. 우리에게 중요한 건 내가 살 수 있는 내집 마련이다. 최악의 시나리오대로 서울 집값이 30% 정도 빠질 때 내집 마련이 준비가 돼 있냐는 거다.

 

 

 

 

그럼 내 집 마련을 위한 전략은?

 

타깃 분명히 정하기(본인이 원하는 집을 정하고 합리적인 매수가 결정하기). 지난해 기준 서울 평균 아파트 가격이 6억원대였다. 여기서 최대30%가 하락한다면, 4억 2천만원이다. 대출이 40% 된다고 하면, 현금 2억 5천만원이면 서울 아파트를 살수도 있다. 

 

 

 

9억원미안 갭 3억미만

 

본인이 가진 자금 사정에 따라 접근 가능한 기준은 첫 째, 시세 9억원미만 둘 째, 매매가와 전세가 차이가 3억원미만이다. 

 

여기서 해야 할 일

 

1. 원하는 지역 선택

 

모두 강남을 선호하는 편이지만 자신의 여건에 따라 적합한 지역이 있다. 직장근점, 아이들학교(초품아), 등산홀릭(숲세권) 등 최적의 입지 선정하기

 

2. 해당 구의 대장주 파악하기

 

대장주파악은 가격 하락이후 오를 때 가장 먼저 많이 오르기 때문이다. 우리 집값은 결정적인 1차적인 요인은 해당 구의 수급에 달려있다.

 

여기서 대장주 찾는 법은 최근 1개월간 가격 상승률이 높고, 조회수가 높은 단지 찾으면 된다. 

예를 들어 금천구에서 최근 1개월간 상승률이 가장 높은 단지는 금천 롯데 캐슬골드파크 3차이다. 중구 황학동에서 월간 방문자가 가장 많은 단지는 롯데캐슬 베네치아이다. 

 

3. 원하는 매수가를 정하고 급매를 기다리기

 

급매잡으려면 평소 해당 지역의 시세에 대해 잘 알고 있어야 한다. 이정도면 싸다는 자신만의 기준이 필요하다.