[경제] 현시점 월세처럼 배당받는 미국 리츠주?

[경제] 현시점 월세처럼 배당받는 미국 리츠주?

 

오늘은 경제 주식얘기를 해볼께요.

[주식]

 

월세처럼 배당받는 미국 리츠주는?

 

• 리츠 배당왕 스태그
• 데이터센터 1등 에퀴닉스
• 통신인프라 아메리칸타워

 

 

 

 

다같은 월배당주가 아니다

 

 

재테크족을의 궁극적 꿈은 빌딩부자이다. 월세를 따박따박받는 꿈을 꾸고 있다. 이게 빅픽쳐인 이유는 당장어렵다고 보기때문이다. 요즘 같은 상황이면 미국으로 가는 편이 낫다. 미국 상장된 리츠 (REITS) 중에서는 매달 배당을 주는 상품들이 있다.

 

바로 리얼티인컴(티버명 O)인데 하지만 이보다는 덜 알려진 산업용 리츠 중 시총 8위 스태그 인더스트리가나아보인다. 이유는 리얼티인컴이 리츠 중에서도 리테일에 특화돼 있기 때문이다. 미국 49개주에서 6483의 부동산을 소유 중인데 , 이중에서 83%가 리테일이다. (코로나 팬데믹에 직격탄을 맞을 수 밖에 없다.)

 

리츠 : 총 자사느이 70% 이상을 부동산 투자, 과세소득의 90% 이상을 배당

 

 

온라인 쇼핑 급증, 물류 창고 더 달라!

 

먼저 다뤄볼 리츠는 미국 물류창고이다. 포스트 코로나 시대에는 리츠 투자도 달라져야한다. 전 세계의 상가, 레스토랑이 셧다운인 상황에서 월세가 잘 나올리가 없다. 리테일 리츠는 연초대비 약 48%하락했다. 집콕이 일상이니 쇼핑도 온라인밖에 답이 없다. 고고고 아마존! 이커머스 물랴이 늘면 늘수록 물류창고에 대한 수요는 늘어난다. 2020~2023년 이커머스의 연평균 성장률은 16 %에 달한다. CBRE에 따르면 산업용 부동산은 지난 5년간 약 30%의 임대료상승률을 기록했다.

 

아마존의 물류창고는 초브싶드로 유명한데, 아마존이 설립한 FBA(Fulfillment by Amazon) 에서는 재고관리, 포장, 배송, 반품, 고객 사후서비스까지 전 과정을 제공한다. 

 

+ 스태그 인더스트리얼

 

미국의 물류창고 리츠인 스태그(STAG)는 미국 38개주에 450개의 물류창고를 보유 중이다. 중요한건 이커머스 풀필먼트 창고가 전체 절반 이상을 차지한다는 것이다. 주요 임차인이 아마존인데 전체의 1.9% 비중이다. 평균 점유율은 95% 로 공실이 적은편이다. 

특히 뉴욕처럼 땅값이 비싼 곳보다는 외곽 지역의 물류창고를 공략해 캡레이트(cap rate)가 5.6%로 비교 집단(4.0%) 보다 높은 편이다.

 

캡레이트(cap rate) : 상업용 부동산의 수익환원률

 

 

배당수익률 연 6.7%

 

사실 가장 많이 알려진 물류창고는 프롤로지스(티커명 PLD)이다. 보유 부동산과 시가총액등을 볼때 미국 물류창고 넘버1이라 할만하다지만, 대장주 대신 중소형 스태그를 다루는 이유는 2가지이다.

 

첫째, 배당 수익률이 높다. 스태그의 배당수익률을 무려 6.7%에 달하고, 이는 미국 산업용 리츠들 중에서도 상당히 높은수준이다. 반면, 프롤로지스의 배당 수익률은 연 2.8%이다. 물론 낮은 수준이라고는 할 수없지만, 스태그에 비하면 절반수준. 지난 9년간 배당을 늘려왔고 배당 성향도 78%로 높은 편이다.

 

 

친구보다 싼 저평가 매력

 

둘째, 산업용 리츠 중 저평가 돼 있따. 리츠가 싼지 비싼지를 판단하려면 P/FFO를 알아야한다. 리츠의 현금창출 능력은 운영자금 (FFO: Funds From Operation) 으로 알수있다. 기업으로 치면 매출이나 영업이익과도 같은 개념인데, 돈을 잘버는 회사가 좋은 기업이듯이 월세를 많이 받는 회사가 좋은 리츠이다.

P/FFO는 주가를 현금창출능력(FFO)으로 나눈 값이다. 주가보다 현금창출능력이 크면 결과값이 작아진다. 그러니깐 수치가 낮을수록 주가보다 월세를 잘 받고 있다고 생각하면 된다.

스태그의 P/FFO는 12.1배이다. 그런데 플로로지스의 P/FFO는 21.4배이다. 스태그가 프롤로지스에 비해 두배 정도 저평가 되어있다고 보면 된다.

 

FFO(Funs From Operation) = 순이익 + 감가상각비 - 자산매각수익

 

AFFO(Adjusted Funds From Operations) = FFO + 임대료 인상분 - 자본지출 - 일상적인 유지보수 금액

 

 

 

 

글로벌 최대 데이터센터 에퀴닉스

 

에퀴닉스(티커명 EQIX)는 글로벌 최대 데이터 센터 운용회사이다. 아마존, 구글, 줌비디오, 오라클 등도 에퀴닉스에서 데이터센터를 빌려쓴다. 데이터센터란 데이터를 처리하는 센터인데, 중요한 건 재택 근무가 늘면서 이들 클라우드 컴퓨터 사용량이 늘어나면 에퀴닉스의 수요도 급증한다는 것이다.

현재 에퀴닉스가 발표한 32개의 데이터센터 개발 프로젝트 중 6개가 하이퍼스케일 데이터센터이다. 지역별로는 유럽3개, 남미1개, 아시아 2개이다.

 

 

전세계를 에퀴닉스로 연결한다는 야망

 

에퀴닉스는 단순히 데이터센터를 임대해주는데 그치지않고, 전세계 에퀴닉스 고객들을 이어주는 클라우드 교환서비스(Equinix Cloud Exchange Fabric)도 제공하고 있다. 이를 위해 아주 공격적으로 글로벌 지사들을 늘리고 있다. 지난해 3분기에만 브라질, 호주, 싱가포르 등 9곳의 새로운 지점을 론칭했다. 특히 지나내 10월 싱가포르 투자청과 10억 달러규모의 하이퍼스케일 데이터 센터 합작 투자(JV)를 했다. 

 

 

4분기 연속 실적 두 자릿수 껑충

 

에퀴닉스의 연속 매출액과 조정운영자금(AFFO)는 4분기 연속 두 자릿 수 성장세를 보였다. 해마다 매출도 늘고 있는데, 올해 예상매출액은 지난해보다 9.7%증가한 61억 200만달러로 예상된다.

2021년에는 성장률이 더 가파를것으로 기대된다. 올해보다 10.7% 늘어난 67억 5800만 달러로 전망된다. P/FFO는 30.7배로 스태그보다 3배 가까이 높다. 주가는 스태그보다 3배정도 비싸다고 보면 된다.

 

2019년 주가 상승률 65.6% 

 

에퀴닉스 주가 한주에 600달러가 넘을 정도로 엄청 비싸다. 지난 한해 동안 65.6%가 올랐다. 이유는 지난 4년동안 에퀴닉스이 실적이 증권사 전망치를 웃돌았기 때문이다. 특히 이번 코로나 사태에도 올초 대비 주가가 2% 가까이 상승했다. 미국 리츠 중에서 가장 타격이 적은 분야가 데이터 센터였다. 

 

 

 

통신인프라 아메리칸타워

 

아메리칸타워(티커명 AMT)는 지주상이다. 다수의 통신타워를 운용하는 부동산회사를 소유하고 있다. 아메리칸타워의  부동산은 미국,아시아, 유럽, 남미 등으로 전 세계에 포진해있고, 주된 비지니스 부동산은 TV나 라디오 등 미디어 기업들에게 통신 인프라를 제공하고 빌려주는 것이다. 

투자에도 적극적인 행보를 보인는데, 지난 한 해동안 통신 사이트와 인프라 자산인수를 위해 총 33억달러를 지출했다. 이를 통해 미국, 라틴아메리카, 아프리카에서 1만 4천여개 통신 사이트를 추가한 것이다. 지난해 4분기에만 약26억달러를 투자해 아프리카, 페루, 칠레에 8218개 통신사이트를 인수 했다.

 

장기 성장성은 결국 5G와 함께

 

아메리칸타워는 5G시대를 맞아 수혜가 예상된다. 올해 예상 매출액은 전년대비 7.8%증가한 79.7억~81.2억 달러로 예상된다. 특히 주요 사업부문인 타워 비즈니스가 강한 매출액 성장세를 이끌 걸로 보인다. 부문별로 전체 43%가 해외매출이다. 그 다음으로 AT&T가 20%, 버라이즌이 14%, 스프린트가 8%를 차지한다. 

배당수익률은 높은 편은 아니지만 배당 재원인 AFFO는 일회성 조정 기준으로 12년 연속 두 자리수 성장을 시현중이다. 높은 AFFO 성장은 미국 5G 패러다임과 신흥국 4G 투자확대와 맞물려 올해 지속될 전망이다.

 

주가 하락폭 커

 

주가는 데이터 센터, 물류창고 리츠에 비해 상대적으로 하락폭이 큰 편이다. 코로나 이후 글로벌 경기침체로 5G 통신 인프라 수요가 이연되는 효과가 있기 때문이다. 

 

도움이 되셨으면 좋겠다.