[경제] 내집마련 5가지 방법

 

[경제] 내집마련 5가지 방법

 

 

 

 

1. 급매

2. 청약

3. 분양권

4. 입주권

5. 경공매

 

 

 

 

 

 

수도권 25만호 공급폭탄, 집값 잡힐까?

 

+ 이번에는 진짜야?

 

6일 정부가 드디어 근본적인 부동산 대책을 내놨다. 집값을 잡으려면 대출규제가 아닌 추가 공급이 나와야되는데 먼저 이번 대책의 내용을 살펴보자

 

+ 받아라! 물량폭탄!

 

많은 부동산 전문가들이 내년에는 집값이 오를거라고 전망한다. 그 이유는 입주물량이 부족하니까이다. 올해까지는 코로나여파로 주춤할 수있지만 물량만 놓고 보면 오른다.

내년 아파트 수요량이 4만 9000채 정도 인데 공급량은 2만 3000채 정도에 불과하다.

수요보다 공급이 절반이상 부족한 것이다. 지난 2년간 수요량만큼 물량이 공급되어도 집값이 뛰었는데 절반이나 부족하면 말해뭐해입니다.

 

정부라고 물량 부족을 모를리 없다. 그래서 지난 2월 규제책에서 빠졌던 공급 대책을 이번에 내놓은 것이다. 

중요한건 물량 폭탄의 규모이다. 내년 공급 예정 물량이 2만채 정도인ㄷ. 그럼 약 3만채 가까이 부족하다. 내후년까지 보면 2022년 예상 입주물량은 1만 4000채이다. 공급 부족량은 약 4만채이다.

 

 

+ 2023년 이후 25만 물량 폭탄

 

정부의 계획은 내후년까지 2년동안 서울에 7만채를 추가 공급한다는 것이다. 내년 한 해 공급 부족량이 약 3만채였다. 내후년 부족 물량 4만채까지 포함하면 총 7만채가 부족하다. 결국 부족한 공급 만큼을 추가 공급한다는 얘기이다.

 

하지만 추가폭탄이 있다. 2023년 이후에는 서울과 경기도를 포함하는 수도권에 연평균 25만호이상을 공급한다는 것이다. 

 

 

 

 

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① 재개발 4만호

 

먼저 재건축말고 재개발이다. 재개발은 정비사업이라고 하는데 재건축과 달리 지자체가 주도한다. 서울 시내에는 지지부진한 재개발 단지들이 상당히 많은데, 추진과정에서 따지고 조율해야 할게 상당히 많기 때문이다. 이런 사업자들의 규제를 완화해 줄테니 빨리 빨리하라는 것이다. 하지만 이런 내용은 연초 발표된 규제 대책에도 일부 포함이 되었었다. 

 

 

② 공실 오피스, 상가 1.5만호

 

공공이 나서서 공실이 많은 준공업지역을 활용하겠다는 것이다. 빈 오피스나 상가를 적극적으로 매입해 주거로 용도 변경후 공급하겠다는 계획.

 

 

③ 용산 등 노는 땅 1.5만호

 

이번 대책의 중요포인트!

서울에 노는 땅을 적극 활용하겠다는 것인데, 그중에 서울의 노른자 위 용산 정비창부지도 포함된다. 무려 8000채가 공급예정이다.

 

④ 신도시, 더 빨리 분양

 

마지막으로 원래 공급 게획을 밝혔던 3기 신도시 등 30만호 주택 공급 분양을 앞당긴다는 것이다. 패스트트랙을 적용해서 빠르면 내년 말부터 사전 청약제를 도입해 조기 분양한다는 계획.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

그런데 잘 될까?

 

정부의 주택 의지는 아주 충만한데 의욕이 많다고 추진까지 잘 될까? 먼저 지지부진한 재개발은 다 이유가 있는것이다. 재개발하면 떼돈 버는데 누가 안해? 해봤자 별로 남는게 없으니까 굳이 뭐하러 하나 그러면서 의욕상실되는 것이다. 지금 수준의 규제완화책만으로는 부족하다는 의견들이 많다.

 

 

 

 

 

 

 

수도권 물량폭탄 이후 내 집 마련 전략은?

 

이제부터는 본격적인 내집마련 전략이다.

 

분양권을 해야할까요?

경매를 해야할까요?

질문이 많은데,

 

급매든 청약이든 경매든 이들은 집을 사기위한 한 방법일분이라는 점이다. 이 모든 방법들이 내 집 마련을 가장 저렴한 가격으로 하기 위한 수단일뿐이다.

원하는 지역에 원하는 조건이 있다면 청약에 도전도 하고 급매로 사도 되고 경매로 낙찰을 받아도 된다.

 

하지만 시기별로 좀 더 유리한 방법이 있다. 지금처럼 정부가 재개발활성화에 초집중을 한다면 재건축보다는 재개발 입주권이 더 유리하다. 여기에 3기 신도시 등 수도권 물량을 조기에 쏟아낸다면 청약에 집중해 보는 것도 방법!

 

 

1. 급매, 가장 쉬운 방법

 

+ 급매로 내 집마련하는 법

 

내 집마련을 위한 가장 손쉬운 방법은 기존에 있는 집을 기다리지 않고 바로 매수하는 것.

급매를 잡기가 어려운 이유는 기회를 놓치지 쉬운 것과 같은 맥락이다. 누구에게나 기회는 오지만 준비가 되어 있지 않으면 기회를 놓치는 것이다. 

 

+ 목표를 명확히 하라

 

급매를 잡으려면 먼저 원하는 물건의 타깃을 정확하게 설정해야 한다. 시장 정보는 수시로 변하는 것이기 때문에 상황주시해야한다. 하지만 우리는 전체 시장 상황을 감지할 수있는 건 아니라 원하는 지역에 원하는 물건이 나올때 바로 연락이 올수있는 시스템을 만들어 놓을 필요가 있다.

 

예를 들어 강남 입성을 목표로 하고 있다면 현재 보유중인 현금으로 진입가능한 지역을 설정하고 해당 지역의 공인중개사분들과 친분을 쌓은 뒤 급매가 나오자마가 문자가 올수있게 해야하는 것이다. 급매는 고민할 틈을 주지 않고, 진정한 급매란 시장에 나오자마자 계약금을 바로 쏠수있는 정도의 확신을 가지고 있을때만 잡을 수있다.

 

 

2. 청약, 될때까지 도전하면

 

+5분이면 가능한 인터넷 청약

 

당첨확률을 배제하자면 청약이 가장 쉬운 방법일수도 있다. 청약홈에서 청약 일정을 유심히 보다가 관심지역이나 괜찮은 지역이 있다면 빠뜨리지 않고 넣어보는 것이다. 인터넷으로 5분이면 할수있다.

 

청약의 기본 조건은 무주택 세대주여야한다. 청약 통장이 24개월이상 되어야하고, 평형별로 필요한 예치금이 다르지만 1800만원이면 전국 모든 평형에 넣을 수있다. 

 

청약의 핵심은 당첨 확률이다. 하늘의 별따기지만 점수가 아닌 로또 당첨도 있으니, 비규제 지역의 경우 85㎡ 이상 평형에서는 추첨제 물량이 있으므로 로또청약에 계속 도전해보는 것도 나쁘지 않다. 될때까지

 

특히 이번 수도권 주택 청약 강화대책으로 3기 신도시 등 신규물량이 내년부터 본격화 될것 같다. 오는 6월에 분양가 상한제 유예가 종료되자만 이후에도 청약은 꾸준히 관심을 가질 필요가 있다.

 

3. 분양권, 반드시 오른다면

 

+ 분양권 웃돈, 확실할때만

 

주택 청약에 계속 실패하다보면 지칠수밖에 없는데, 이때 자연스렇게 약간의 웃돈(프리미엄)을 주고 살수있는 분양권으로 눈을 돌리게 된다. 분양가보다는 조금 비싸긴 해도 그래도 확실히 소유할수 있어서이다. 게다가 분양권 초기 투자 비용이 적게 들기때문에 입주전 매각도 고려 할 수있다. 

 

하지만 분양권 거래는 전매 제한 등 규제도 많고 생각보다 거래가 쉽지 않다. 예전보다 분양권 프리미엄에 대한 양도소득세 과세도 팍팍해졌다.

 

분양권 투자시 반드시 주의해야할 부분은 2년 뒤 시장상황이다.

 

분양당시에는 부동산 시장이 활황이었더라도 2년 뒤 입주 시점에 상승장이 끝나버리면 오히려 가격이 하락할 수 있다. 게다가 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지면 제 가격을 받기쉽지않다. 초기 입주장에는 시세보다 하락해 거래될 확률이 높기 때문에 분양권이 웃돈을 주고사는건

 

- 확실한 호재가 있거나

- 시세보다 엄청 저렴할때 

 

하는 게 좋다

 

4. 입주권, 급하지 않다면

 

+신경쓸게 한두개가 아닌

 

공매가 아닌 경매에 입찰을 하려면 법원에 직접 가야 하고 입찰을 한다고 해서 모두 낙찰을 받는 것도 아니다. 청약은 인터넷으로 가능하지만 경매는 참여 과정 자체가 그렇게 간단하지는 않다. 그래서 직장이 경공매를 하려면 주말도 없이 발품을팔고 부지런해야 한다.

 

이 또한 특정 지역이나 조건을 정하고 거기에 맞는 경매 물건이 있는지 수시로 관심을 가져야 한다.

경매시장에 알짜물건이 쉽지 않기에 경매만 고집하기엔 너무 한정적이다.

 

 

 

 

 

 

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