[부동산] 부알못을 위한 경매 기초편::오늘감성 웃음이뿅
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부동산 & 경제

[부동산] 부알못을 위한 경매 기초편

[부동산] 부알못을 위한 경매 기초편

오늘은 경매 이야기를 해보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

1. 경매가 뭐야?

 

2. 어디서 보는데?

 

3. 뭐가 중요한 거?

 

경매 추진 절차

 

경매는 빚 잔치

 

최근 몇 년간 경매의 인기가 뜸했다. 우량물건도 적고 가격도 비쌌기 때문이다. 하지만 경기침체가 예상되면서 더 많은 물건이 경매 시장에 나올것이다. 

 

경매가 뭐야?

 

먼저 경매의 기본개념을 잡자. 경매 시장에 물건이 계속 나오는 건 빚을 진 사람이 제 때 갚지 못하고 연체가 지속될때이다. 빚을 진 사람(채무자)이 돈을 갚지 못하면 돈 빌려준 사람(채권자)이 '돈 갚아라'고 압박을 한다. 채권추심이라고한다. 사실 채무자도 돈을 갚고 싶지만 진짜 돈으로 없을 수있다. 그럴때 채권자들이 쓰는 마지막 수단이 담보로 잡은 부동산을 경매로 넘기는 것이다.( 이것도 그나마 부동산 담보가 있을때만 가능, 신용으로 담보가 없으면 그냥 신용불량자로)

 

이때 근저당권의 유무에 따라 2가지로 나뉜다.

 

1. 만약 근저당권이 설정되어 있다면 채권자는 재판없이 (임의경매) 를 신청할 수있다. 금융권은 부동산 담보대출을 실행하면 근저당권을 설정한다. 그래서 채무자가 돈을 갚지 않으면 바로 경매 신청을 할 수있다.

 

2. 그런데 만약에 근저당권이 설정되어 있지 않다면 채권자는 떼인 돈을 받기 위해 재판을 거친후 판결문을 바탕으로 강제로 신청(강제경매) 가능하다.

 

여기서 중요한건 그 경매물건이 왜 나왔는지에 대한 스토리를 파악하는것.

 

저당권 / 근저당권 차이점

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

경매 VS 공매

 

경매는 또 돈빌려준 사람(채권자)에 따라 2가지 종류가 있다. 

 

경매 - 채권자가 민간 금융기관이나 개인이면 경매. 이 금융기관에는 시중은행 등 제 1금융권뿐만아니라 저축은행,상호금융권 등 제도권에 속한 모든 금융기관과 개인 등 다 해당

 

공매 - 돈을 뗴인 사람(채권자)가 정부라면 공매.세금 체납이 대표적, 각종 공과금도 정부가 받아야 할 돈.

 

 

법원 VS 온비드

 

투자자들이 체감하기에 경매와 공매의 더 큰 차이는 신청 절차.

경매는 직접 경매법원에 가서 참여를 해야하고, 대부분 오전 10시부터 입찰을 시작해서 11시에 개찰. 그날 경매신청물건이 많다면 오후 늦게 까지 진행되는 경우도 있다. 반대로 물건이 없는 날은 금방 끝나기도 한다.

 

경매법원은 해당 물건의 주소지에 따라 다른데, 예를 들어 강남구의 아파트가 경매로 나왔다면 서울중앙지방법원에서 경매가 진행되고, 목동의 아파트가 경매로 나왔다면 남부지방법원에서 진행. 사실 직장인들은 직접 경매법원에 참석이 쉽지않아서 입찰 대리인을 쓴다. 

이에 반해 온비드는 온라인으로 하기 때문에 시간과 장소의 제약이 없어서, 직장인의 입장에서는 공매가 훨씬 수월하다. 하지만 공매는 경매보다 권리 분석이 어려워 대부분 경매를 선호한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

어디서 보는데?

 

무료 VS 유료

 

먼저 경매정보를 공짜로 볼 수 있는 사이트는 대법원 경매 사이트.

법원에는 경매만 담당하는 곳이 따로 있는데, 그곳에서 경매로 나온 물건들에 대한 정보를 입찰자들이 볼수 있게 공개하고 있다. 이 정보는 무료이기 때문에 보기에 불편하고 스스로 확인해야 할 정보들이 많다. 

공매의 경우 경매랑은 보는 사이트가 다른데 공매는 온비드 사이트에서 물건을 볼수 있다.

 

반면 유료로 경매 정보를 제공하는 사이트들이 있다. 

국내에서 가장 오래 된 곳은 지지옥션.

굿옥션은 정보정리가 잘 되어 있는 편. 유료사이트들을 훨씬 보기가 편하게 정리가 되어있다. 하지만 연간 이용권이 100원이 넘는다는단점이 있다. (재테크 동아리 사람들끼리 갹출해서 보는 경우가 일반적)

 

 

경매 물건 검색 꿀팁

 

경매 물건을 찾을 땐느 '조건 검색'기능을 잘 활용해야하는 게 중요.

예를 들어 인천 연수구 송도동 아파트를 검색한다 하자.

 

주소창에 인천광역시, 연수구, 송도동을 차례로 입력하면 된다. 나머지 금액, 면적, 상태, 유찰횟수 등은 크게 중요하지 않다. 그리고 상태를 진행 + 신건으로 선택하면 향후 진행 예정물건만 볼수있다. 만약 최근 낙찰과 재진행, 변경 등이 궁금하다면 전체로 선택.

 

중요한 건 용도지역을 주거지역을 선택하고 주거시설 중에서 아파트를 클릭하는 것이 포인트!

 

현재는 4건이 나온다. 특정지역의 아파트를 찾는 게 아니라 원하는 가격대의 아파트를 찾을 수도 있는데, 예를 들어 인천 지역에서 감정가 3억~5억인 아파트를 찾을 수도 있다. 이를 위해서는 시세 조건에 최저3억, 최고 5억이라고 입력하면 끝.

 

중간3

 

뭐가 중요한데?

 

초보자들이 경매를 어렵게 생각하는 이유는 권리관계때문이다. 

 

+ 임의경매, 채권자 하나은행

 

일단 인천 연수구 송도동에 있는 아파트 들 중에서 관심이 가는 물건을 클릭해보자. 먼저 더샵엑스포 아파트( 인천3계 2019타경12178)이다. 경매구분을 보면 임의경매이다. 금융권 채권자는 하나은행이고, 채무자는 신모씨. 아파트의 감정가액은 5억 8500만원인데, 청구액은 1억7230만원이다.

 

 

+ 임의 경매, 1회 유찰

 

다른 물건인 송도푸르지오하버뷰(인천7계 2018타경 26026)을 같은 방식으로 보자.

경매구분은 임의경매이고, 채권자는 오에스비저축은행, 그리고 채무자는 이모씨이다. 이모씨란 사람이 오에스비저축은행이 채무를 갚지 않아 경매로 나왔다는 것.

중요한건 청구액인데, 16억 1441만원에 달한다. 이 아파트는 103평형 대형이고, 감정가는 24억 4000만원이다. 그리고 이 사건의 최저가는 17억원인데, 1회 유찰이되면서 입찰가가 30% 낮아진것.

1회 유찰시마다 서울은 20%, 지방은 30% 정도씩 입찰가가 낮아진다.

 

+ 강제경매, 개인간 금융거래

 

마지막으로 임의경매가 아닌 강제경매로 나온 물건을 보자. 글로벌캠퍼스푸르지오(인천22계 2019타경522064)인데 경매구분이 강제경매로 되어있다. 근저당권이 없는 채무관계로 재판을 통해 경매로 나왔다는 것을 알수있따.

채무관계를 자세히 보면 채권자가 최모씨, 채무자가 성모씨이다. 이들 사이에 금전거래가 있었고, 채무자가 빚을 갚지 않자 채권자가 법원에 소송을 걸어 경매로 나온것. 청구액을 보면 1억 3718만원.

 

 

 

2가지는 확실히 보자!!

 

첫 째, 세입자가 낙찰결과에 대항할수있는 대항력이 있느냐

 

둘 째, 세입자가 조금이라도 배당금을 받느냐

 

처음 경매를 하는 투자자들에게 권리관계가 복잡한 특수 물건은 추천하지 않는다. 특수 물건은 유치권, 지상권, 지분 등 반드시 법적 소송이 필요한 경매물건들이다. 경매 물건을 잘 보면 유치권 등의 특수권리관계가 나오는데 초보자들은 왠만하면 특수 물건에 손대지 말것!

 

+ 대항력 유무가 중요한 이유

 

초보자들이 경매를 어려워 하는 건 경매로 나온 집에 사는 세입자를 내보내는 작업(명도) 때문이다. 

 

"세입자와 싸우기 싫어요"

 

최대한 세입자와의 마찰과 갈등을 피하는 것이 상책.  세입자가 낙찰 후에 낙찰자에게 대항 할 수있는 권리가 없어야 한다. 만약 세입자가 경매 절차에 들어가기 전에 확정 신고를 했다면 낙찰자는 세입자 보호를 위한 최소 금액을 보전해 줘야한다. 낙찰가에 세입자 보증금이 추가로 들어간다. 이말은 투자금이 늘어난다는 말.

 

이왕이면 세입자가 조금이라고 배당금을 받는 경우가 좋다. 그래야 세입자의 분한 심정이 덜하고 낙찰자도 덜 미안할 수있다.권리관계를 잘 살펴보고 세입자가 배당을 받는 지 여부를 꼼꼼히 살펴보아야한다. 유료정보지에는 대항력 유뮤에 대한 1차적 정보를 제공하고 있다.

 

먼저 오에스비더저축은행의 근저당권 행사로 인해 임의경매로 진행중인 송도푸르지오하버뷰(인천7계 2018타경 26026)의 경우 세입자의 대항력이 있고 이를 낙찰자가 인수하도록되어 있다. 이런 물건들은 왠만하면 피하자.

 

 

 

입찰을 할때에는 대항력이 없는 물건을 최우선적으로 선별해야한다.

위에서 첫 사례로 살펴본 하나은행이 임의경매로 진행중인 더샵엑스포 아파트(인천3계 2019타경 12178)은 세입자의 대항력이 없다는 사실을 확인할수있다. 게다가 세입자가 보증금 3억 2천만원을 배당금으로 받아갈수있다. 이럴 경우 상대적으로 명도가 쉽다고 볼수있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

얼마면 돼?

 

일단 최소 입찰액의 10% 보증금이 있으면 입찰 자체는 가능하다.

만약 낙찰이 되었다면 낙찰가의 최소 60~70% 정도가 필요하다. 경매는 일반 매매와 달리 경락잔금대출이 가능하기 때문에 주택담보비율(LTV)이 높다.

 

예를 들어 최소 입찰 5억원 아파트에 도전한다면 입찰보증금 5천만원이 필요하다. 운좋게 5억원에 낙찰까지 받았다면 최대 대출을 70%까지 받는 다고 할 때 세금 및 각종 부대비용까지 최소 약 1억 6천만원 필요하다.

 

 

도움이 되었으면 한다.